Seit einigen Jahren holen sich Immobilienbesitzer bezüglich Hypotheken immer öfter Rat von externen Beratern, sogenannten Hypothekenmaklern. Nur die wenigsten wissen, dass im Hintergrund bei der Vermittlung von Hypotheken hohe Provisionen fliessen. Das Provisionssystem bei Hypothekenvermittlungen hat viele Gemeinsamkeiten mit den Vertriebsstrukturen von Lebensversicherungen. Banken und Versicherungsgesellschaften haben meist ein eigenes Filialnetz. Zusätzlich stellen sie ihre Produkte auch sogenannten unabhängigen Beratern oder Maklern zur Verfügung. Die Bank oder die Versicherung zahlt in der Regel für jede erfolgreiche Hypothekenvermittlung eine Provision. Durch die Provisionen werden gewisse Anreize geschaffen. Interessenkonflikte können sich ergeben, weil die Ausgestaltung des Provisionssystems je nach Anbieter sehr unterschiedlich sein kann. Vielfach gelten folgende Mechanismen:
- Je höher die vermittelte Hypothek ist, desto höher ist auch die Provision
- Je nach Hypothekarmodell sind die Provisionen unterschiedlich hoch
- Je nach Laufzeit des Vertrags (Rahmenvertrag / Laufzeit) variiert die Höhe der Provision
- Bei einer Verlängerung beim bisherigen Institut fliessen teilweise keine oder nur reduzierte Provisionen
- Lange nicht alle Hypothekenanbieter zahlen Provisionen
Potenzielle Interessenkonflikte
Dass durch diese Ausgangslage Interessenkonflikte bei der Hypothekarberatung entstehen können, liegt auf der Hand. Insbesondere die unterschiedliche Höhe der Provisionen je nach Anbieter und Hypothekarmodell fördert potenzielle Interessenkonflikte.
Höhe von Vermittlungsprovisionen bei Hypothekenmaklern
Kaum jemand arbeitet oder berät kostenlos – auch wenn Hypothekenvermittler oft offensiv mit Gratisberatung werben. Die allermeisten „Gratis-Vermittler“ lassen sich vom Hypothekargeber in Form einer Provision entschädigen. Diese Provision finanziert am Schluss indirekt der Immobilienbesitzer, indem der Zins für seine Hypothek unter dem Strich höher ist als ohne Provision.
Auch wenn von vielen Vermittlern angegeben wird, dass die ausgehandelten Provisionen bei allen Anbietern und bei allen Hypothekarmodellen ähnlich oder gleich hoch sind, ist dies in der Praxis leider nicht immer korrekt. Einzelne Anbieter zahlen hohe Provisionen, andere gar keine. Nimmt ein Hypothekenvermittler Provisionen an und leitet er diese nicht an seine Kunden weiter, kann er einem Interessenkonflikt ausgesetzt sein. Grundsätzlich sollte die Höhe der Vermittlungsprovision daher offengelegt und / oder an den Kunden weiter geleitet werden – so kann dieser die potenziellen Interessenkonflikte besser abschätzen. Hier finden Sie eine Vorlage, mit der Sie sich die Offenlegung der Provisionen bestätigen lassen können.
Vorlage: Provisionen offenlegen und Interessenkonflikte vermeiden bei der Hypothekarberatung
Nicht alle Anbieter zahlen Provisionen bei Hypotheken
Lange nicht alle Banken, Versicherungen und Pensionskassen zahlen Provisionen. Hypothekenmakler, die sich durch Provisionen finanzieren, können mit diesen nicht zusammen arbeiten. Auch wenn mit einem grossen Netzwerk von zwanzig, dreissig oder noch viel mehr Partnern geworben wird: Wer Provisionen annimmt, kann seinen Kunden die Hypotheken vieler Kreditgeber nicht anbieten. Gut zu wissen: Nicht selten sind genau diejenigen Anbieter die günstigsten, die keine Provisionen bezahlen.
Hypothek als Türöffner
In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass die Vermittlung einer Hypothek auch als sogenanntes Türöffnergeschäft dient. Durch die Vermittlung der Hypothek können oft teure Zusatzprodukte verkauft werden. Typisch ist beispielsweise der Verkauf von gemischten Lebensversicherungen, die wiederum hohe Kickbacks versprechen. Risiken abzusichern macht bei einem Immobilienkauf tatsächlich in vielen Situationen Sinn, in aller Regel sind aber reine Risikoversicherungen und nicht gemischte Lebensversicherungen zu empfehlen. Wenn ein Hypothekenmakler Sie drängt, neben der Hypothek noch andere Produkte (Lebensversicherungen, Wertschriften etc.) zu kaufen, sollten Sie dies kritisch hinterfragen.
Mehr Informationen zum Thema Hypothek und Provisionen erfahren Sie auf unserem Informationsportal HypothekenVersteigerung.ch: